مركز السوق السعودي - انهيار وشيك لأسعار العقار

انهيار وشيك لأسعار العقار صحيفة الاقتصادية الالكترونية - http://www.aleqt.com/2014/06/05/article_854591.pda

اختلف عدد من العقاريين في المنطقة الغربية حول وصف ما تمر به السوق العقارية السعودية من متغيرات خلال الفترة الحالية وما ستؤول إليه في الفترة القليلة المقبلة، فمنهم من اعتبر أن السوق متجهة للانهيار، ومنهم من يقول إنها حركة تصحيحية فقط، وسيكون لها عدد من الآثار السلبية والإيجابية على المستثمرين، وعلى المواطن البسيط.

وأوضح لـ "الاقتصادية" عبد العزيز عزب عضو اللجنة العقارية الوطنية، والرئيس التنفيذي لشركة "عقارية"، أن ما تمر به السوق العقارية مرحلة لتصحيح الأسعار الخاصة بالعقارات، خصوصاً بعد الركود الذي دام لأكثر من ستة أشهر، إذ ستشهد السوق العقارية في المملكة هذا التصحيح خلال الفترة المقبلة، التي قد تراوح ما بين ثلاث وخمس سنوات.

وحول أسباب هذا التصحيح، قال عزب إن مشاريع الإسكان وزيادة القروض السكنية التي تقدمها البنوك خلال الفترات الماضية تعدان من أهم أسباب التصحيح، على الرغم مما يروج له بعض العقاريين من تصريحات صحافية تقلل مما تقوم به وزارة الإسكان من جهود، وانتقادهم المستمر لبطء أداء الوزارة، وتابع: "وهذا الكلام كله ليس بصحيح"، على حد تعبيره، إذ إن أصحاب التصريحات تلك هم تجار لديهم منتجات عقارية يحاولون ترويجها بتوقعاتهم بارتفاع الأسعار بعد فترة، وتصريحاتهم حول تماسك أسعار العقارات لبيع منتجاتهم العقارية بأفضل سعر قبل الانخفاض الذي سيطول السوق.

وتابع: إلا أن وزارة الإسكان تقوم بدورها، وستشهد الأسابيع القليلة المقبلة تسلم عدد من المواطنين وحداتهم السكنية، "إلا أنني ألوم وزارة الإسكان لعدم تعاونها مع الجهات الإعلامية المختلفة من صحافة وتلفزيون وغيرها، لتوضيح الخط الذي تسلكه، ومدى تنفيذ المشاريع".

وبيّن عزب أن هناك عددا من القوانين التي صدرت أخيرا في المملكة والتي سيكون من شأنها تنظيم السوق، منها "إيجار"، وإنشاء "الهيئة العليا للمقيمين المعتمدين"، لضبط سوق التقييم، و"نظام الرهن العقاري" الذي لم يبدأ العمل به، إلا أنه سيعمل على بناء قواعد إقراض وفق معايير علمية في التقييم والتمويل، وبالتأكيد ستتأثر السوق، سلباً وإيجابياً في تصحيح السوق، وعودة السعر العادل للوحدات والأراضي.

وذكر العزب أن آثار ذلك التصحيح الإيجابية هي انخفاض الأسعار للمواطن العادي الراغب في التملك، وخصوصا الشباب المقبل على الزواج، إضافة إلى تنظيم السوق للمستقبل وللأجيال القادمة، أما الآثار السلبية فهي خسارة ملاك العقار الذين اشتروا بأسعار مرتفعة خلال فترة التضخم، واعتبر أن هذا هو الوضع الطبيعي في التجارة.

وشدد في حديثه على أن صغار المستثمرين، والمواطنين الذين اشتروا منازل عن طريق تمويل أحد البنوك التجارية بأسعار التضخم هم الأكثر خسارة، إذ سيجدون أنفسهم مجبرين على مواصلة التسديد للبنك بأسعار ليست حقيقية، حتى وإن فكروا في بيع الوحدة، فلن يحصلوا على السعر الحقيقي للوحدة. أما كبار المستثمرين من الهوامير فلن يتأثروا كثيراً لوجود استثمارات مختلفة وقنوات أخرى يستطيعون تعويض خسارتهم من خلالها.

وأشار إلى أن التضخم غير المبرر للسوق العقارية خلال الأعوام الماضية، يعود للمضاربات غير المبررة في السوق، التي أدت إلى ارتفاع الأسعار في ظل عدم وجود جهات استثمارية متنوعة في المملكة لتضخيم الثروات، إضافة إلى غياب الأنظمة المُلزمة بالتطبيق، والتي أدت إلى عشوائية السوق وحدوث التضخم بشكل كبير ومتتال وصل إلى 300 في المائة، خلال السنوات الخمس الماضية فقط، دون أي تبرير مقبول، وبشكل عشوائي، أضرت المواطن البسيط العادي في المملكة بالدرجة الأولى.

من جهته، اعتبر فواز البكري، مثمن عقاري ومختص في الاقتصاد الإسلامي، أن ما تمر به السوق العقارية اليوم هو حالة أشبه ما تكون بـ "السقوط للهاوية"، ستتبعها حالة انهيار في السوق على غرار انهيار سوق الأسهم السعودية في عام 2004، ستنخفض معها أسعار العقارات لأكثر من 40 في المائة.

مبيناً أن هناك عددا من الدلائل لهذا الانهيار المرتقب أولها أن تطبيق "زكاة الأراضي البيضاء" بنسبة 2.5 في المائة سنوياً سيدفع كثيرا من أصحاب الأراضي للبيع والتخلص من تلك الأراضي مما سينتج عنه وفرة غير معقولة في المعروض في السوق، وعزوف عن الشراء والطلب، أما المؤشر الثاني، بحسب البكري، فهو عجز المواطنين عن سداد مستقطعات " الرهن العقاري" للبنوك، نتيجة انخفاض الأسعار، وتحمل المواطن أموالا طائلة مُطالبا بتسديدها، مما سيدعو البنوك إلى بيع العقارات لتحصيل أموالهم.

وتابع حديثه بأن تطبيق نظام "أرض وقرض" و"التمويل الإضافي" في السنوات المقبلة، الذي يستهدف تمويل محدودي الدخل، وشهد إقبال أكثر من ثلاثة ملايين مواطن, ممن لا تتجاوز رواتبهم عشرة آلاف، والسوق العقارية بالأساس تعتمد على قوتهم الشرائية، مما يشير إلى انهيار كبير مُقبلة عليه السوق خلال السنوات الأربع المقبلة.

وأشار إلى أن حالة السوق العقارية اليوم تشبه حالة سوق الأسهم خلال 2004، وهو ما يشير إلى أن العقار مقبل على خسا رة كبيرة، وانفجار لفقاعة التضخم الذي شهده خلال السنوات الأربع الماضية، ما سيتكرر خلال السنوات الخمس المقبلة في سوق الأسهم.

ونصح المقبلين على الشراء بأن يكونوا أكثر وعيا، وأن يتريثوا في الشراء، وألا يندفعوا بالشراء خلال السنوات المقبلة.

فيما يرى موفق الهاشمي، الرئيس التنفيذي لشركة سقيفة الصفا، أن ما بين عامي 2004 و2006 لجأ أصحاب الأموال للمضاربة في الأسهم، وبعد انهيار سوق الأسهم رجعوا ثانية للأراضي بين عامي 2008 و2009، ثم لجأوا للسيولة للمحافظة على رأسمال إلى الأراضي ما بين عامي 2009 و2012 مما رفع أسعار الأراضي في المدن الرئيسة للمملكة بنسبة 350 في المائة بالنسبة للأراضي السكنية و250 في المائة بالنسبة للأراضي التجارية تلت ذلك طفرة عقارية بين عامي 2012 و2014 من ناحية إطلاق الوحدات العقارية السكنية ولبعض المشاريع التجارية إلا أن أغلبيتها كانت مشاريع لوحدات سكنية.

وتابع: ومن ناحية التمويل، فقد بدأت المؤسسات المالية منذ 2010 بمنح قروض لعدد كبير من الأشخاص خاصة بعد تأسيس قانون الرهن العقاري الذي لم ير النور حتى الآن، كما بدأت البنوك بتمويل مشاريع عقارية بشكل ملحوظ بعد عزوف دام أكثر من 30 عاماً كما انحسرت المساهمات العقارية لما طرأ عليها من هزات ومخالفات منذ بداية أزمة الرهن العقاري وبداية تحولها إلى صناديق استثمارية منظمة ومقننة عبر هيئة سوق المال درءًا لمخاطر المساهمات العقارية وتحويلها إلى صناديق منظمة ومقننة تحفظ حقوق المساهمين، ومن ناحية تطور الصناعة، أشار إلى أن بضع مئات من الشركات والمؤسسات العقارية الجديدة دخلت السوق منذ بداية 2012.

وأبان الهاشمي أن هناك معطيات تؤكد أن أعداد السكان في المملكة تضاعفوا خلال السنوات العشر الماضية بنسبة تصل إلى 28 في المائة، بواقع 2.8 في المائة سنوياً، وارتفاع نسبة السعوديين 33 في المائة بواقع 3.3 في المائة سنوياً، وارتفاع أعداد غير السعوديين 22.40 في المائة بواقع 2.24 سنوياً، ولم يؤخذ في هذا التعداد وجود قرابة 600 ألف ساكن غير نظامي في المملكة، بعد التصحيح، إضافة إلى نمو رخص البناء بمتوسط سنوي قدره 5.9 في المائة سنوياً، وبلغ نمو الاستثمارات العقارية 7.50 في المائة سنوياً، وأن متوسط عدد أفراد الأسرة السعودية يصل إلى ستة أفراد، ومتوسط الدخل يصل إلى 9.470 ريال شهرياً، ومتوسط إقامتهم في المسكن عشر سنوات.

وأشار إلى أن السوق العقارية خلال السنوات العشر المقبلة بحاجة إلى إنشاء مجمعات تجارية إقليمية في شمال المدن وجنوبها وشرقها وغربها، ومجمعات للورش والمستودعات، ومشاريع معارض وأسواق متخصصة في بيع مواد البناء والكهرباء والتشطيب، لمجاراة احتياجات المشاريع التنموية والعمرانية الجديدة، إضافة إلى إنشاء مبان إدارية "مكتبية" بواقع 150.000 متر مربع سنوياً بنسبة نمو 4.10 في المائة في كل مدينة بدءاً من 2014، إضافة إلى إنشاء 300 ألف وحدة سكنية سنوياً بنسبة نمو 5 في المائة بدءاً ممن 2014، وتخصيص 5 في المائة منها للطبقة ذات الدخل المرتفع، و8 في المائة لذوي الدخل فوق المتوسط، و40 في المائة لطبقة الدخل المتوسط، و17 في المائة لذوي الدخل المحدود، و30 في المائة للإيجارات لمختلف الطبقات.

وتابع: كما لا بد من البدء في إنشاء مشاريع فندقية لمختلف الفئات والتخصصات بمتوسط سنوي قدره 1500 غرفة، بنسبة نمو 4 في المائة سنوياً، إضافة إلى وحدات لإيواء العمال، ووحدات سكنية للعزاب والطلاب، ومعارض تجارية وأسواق بمساحة إجمالية 130 ألف متر مربع بنسبة نمو سنوية 6 في المائة لمختلف الأنشطة التجارية.