كيف سيحل الرهن العقاري أزمة السكن المحلي ..؟
محمد عبدالله السويد – بوسطن
خلال أقل من شهرين، سيتم البدء في تنفيذ نظام الرهن العقاري السعودي لأول مرة بعد أن تم إقراره مؤخرا. الكثير يعول على أن هذا النظام سيساعد على خفض أسعار العقارالمتزايدة ، فأمنية كل عائلة سعودية أن تتمكن من الحصول على مسكن خاص بها ينهي معاناتها مع الاستئجار. المؤسف أن نظام الرهن العقاري لن يسمح لأسعارالعقار بالتصحيح أوحتى الهبوط خلال السنوات القادمة لأنه ببساطة سيزيد من حجم الطلب على الوحدات السكنية والتجارية بوتيرة أسرع من توفر المعروض منها، وهو ما سيدفع الأسعار للارتفاع بطريقة دراماتيكية. هذا السيناريو هو أمر شبه محقق، فالقوانين التجارية الحالية التي تنظم السوق العقاري والنظام التجاري بشكل عام هي أكبر مساهم بسلبيتها في معالجة مشكلة السكن، والحل هو بتغييرها جذريا.
أهم هذه القوانين التجارية التي تحتاج إلى تغيير هو السياسات الاحتكارية والحمائية التي أقرتها الإدارات الحكومية في سعيها لحماية المستثمر المحلي من المنافس الأجنبي. المؤسف في هذه السياسات الحمائية للشركات المحلية أنها استمرت لمدة أطول من المفترض لها وساعدت الشركات المحلية على احتكارأسواقها لمدة طويلة جدا. عندما أقرت هذه السياسات قبل أكثر من 3 عقود، كان الغرض منها مساعدة الشركات المحلية على النمو وإفادة البلد. الجيد في هذه السياسات أنها أخرجت لنا شركات محلية قوية وكبيرة، ولكن للأسف تحول النظام الحمائي إلى احتكاري لهذه الشركات. مما جعل معظم هذه الشركات المحلية متقاعسة في مساعدة الجهود الحكومية التي تسعى لمحاربة البطالة والتضخم المستشريين.
من المفترض على وزارة التجارة الآن أن تقوم بإلغاء هذه السياسات الحمائية تماما وتسعى لتحرير السوق بشكل أكبر كما حدث في قطاع الاتصالات المحلي. ومن ثم فتح المجال على مصراعية تماما للشركات العقارية الأجنبية، خاصة الأوروبية والأمريكية، والاسترالية، للدخول في سوق العقار والتشييد السعودي بدون اشتراطات تعجيزية متعلقة بتركيبة رأس المال. إغراق سوق العقار بالشركات العقارية المتخصصة سيدفع أسعارالعقار على الأقل للاستقرار وعدم الارتفاع بشكل كبير كما هو متوقع، وفي نفس الوقت تحرير القطاع العقاري سيحسن من جودة المنتجات والخدمات تماما كما حدث مع قطاع الاتصالات.
كما هو محتمل ، فتح السوق العقاري على مصراعيه للشركات الأجنبية العقارية سيفتح بابا للتلاعب بأموال المشترين لهذه الوحدات العقارية والتي تدفع مقدما ، ولكن حل هذه المشكلة ليس بالمستحيل. القوانين المتعلقة بالجانب المالي للمطورين العقاريين المحليين يجب أن تتضمن مواد قانونية تمنع المطور من التصرف قانونيا بإيداعات المشترين. على سبيل المثال، يجب أن يقوم المطور بفتح حساب منفصل عن حساباته العادية يستقبل فيه إيداعات المشترين بحيث لا يكون له المقدرة على التصرف بهذه الأموال إلا بصلاحية مشتركة مع الإدارة الحكومية المختصة. وفي نفس الوقت يسمح له باستخدامه كضمان مالي لتصريف أعماله لدى البنك المحلي المودع لديه. إضافة إلى ذلك ، لا يسمح قانونا للبنك الذي يحتوي عليه الحساب أن يضع يده على الأمول المودعة في حال اتضح لاحقا تلاعب الشركة الأجنبية.
هناك وسائل قانونية إضافية يمكن استخدامها لحماية أموال المودعين ولكننا جميعا متفقين على أن السوق العقاري السعودي يحتاج لإنهاء الاحتكار فيه تماما لكي يتمكن المواطن من تملك وحدة سكنية تأوية وعائلته. أيضا وجود الشركات الأجنبية سيعالج مشكلة السعودة والبطالة بلا شك عن طريق توفير وظائف حقيقية وآنية بدون انتظار تنفيذ استراتيجيات بعيدة المدى، فالشركات المحلية مازالت تساهم جزئيا في حل مشكلة البطالة.
رابط المقالة بجريدة الرياض
http://www.alriyadh.com/2012/08/20/article761466.html 
20-08-2012, 07:36 PM
كيف سيحل الرهن العقاري أزمة السكن المحلي ..؟ 
